Les réponses à vos questions sur votre investissement immobilier

L’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés et le choix des options fiscales doivent se faire dans un délai de 15 jours qui suivent la signature de l’acte d’achat ou la signature du premier contrat de location meublée. Une déclaration de début d’activité est à formuler en ligne auprès de Infogreffe.

La pluralité de meublés doit être gérée sous le régime fiscal le plus adapté à votre situation, soit tout est au BIC réel simplifié, soit tout est au Micro BIC, malgré qu’il s’agisse d’une source de revenu et de rentabilité bien distincte entre les deux locations.

Cette décision dépend de plusieurs facteurs : à savoir votre situation familiale et ce que vous souhaitez réaliser à long terme. Si vous décidez d’acquérir le bien avec votre sœur, chacun de vous sera propriétaire en fonction des parts acquises. Il y a lieu de créer soit une SARL de famille, soit une Indivision.

Nous avons besoin d’en connaitre la valeur pour pratiquer les amortissements sur 10 ans. Les meubles doivent soit être estimés par rapport à leur valeur d’achat s’ils ont été achetés récemment, soit par comparaison avec des meubles similaires d’occasion s’ils ont été achetés il y a longtemps. Une attestation sur l’honneur vous sera alors demandée.

L’assujettissement ou non au paiement dépend de la destination du logement pour le locataire.

Le locataire est soumis à la taxe d’habitation (location à l’année) : Il est alors redevable de la contribution à l’audiovisuel si le logement (ou la partie louée) dispose d’une télévision. Dans ce cas, le propriétaire n’est pas redevable de la contribution.

Le locataire n’est pas soumis à la taxe d’habitation (location saisonnière) : dans ce cas, le locataire n’est jamais redevable de la contribution. La contribution sera due par le loueur seulement si la location meublée dispose d’une télévision.

Voici le tarif de la contribution :

Le régime réel permet de déduire des revenus certaines charges liées à l’activité en elle-même. Parmi elles, nous pouvons citer :

• Les frais d’acquisition si achat dans l’année fiscale à déclarer (honoraires d’agence, frais de notaire notamment).
• Les factures d’entretien et de réparations.
• Les charges de copropriété.
• La taxe foncière.
• La Contribution foncière des entreprises (CFE).
• Les frais d’assurances sur l’emprunt.
• L’assurance propriétaire non occupant.
• Les honoraires d’agence en cas de gestion du bien.
• Les abonnements et consommations divers (par exemple facture téléphonique, abonnement internet).
• Les intérêts de l’emprunt ; les frais de dossier et de constitution des garanties.

Il est possible d’inclure votre garage dans le contrat de location, il sera considéré comme une annexe au logement meublé. En revanche, si vous le louez de façon dissociée (sans logement), le loyer perçu est considéré comme un revenu foncier et doit faire l’objet d’un contrat nu.

Les pièces à fournir obligatoirement sont : des justificatifs de revenus (les trois derniers bulletins de salaires ou les deux derniers bilans pour les indépendants), une pièce d’identité (carte nationale d’identité, passeport..), les justificatifs de la précédente location (facture d’énergie ou taxe d’habitation). Nous vous conseillons également d’imposer une caution et un garant.

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, la caution est limitée à deux mois de loyer hors charges. En revanche, avec un bail mobilité, le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie au locataire.

Quant à l’assurance loyers impayés, elle vous prémunit d’un locataire qui ne sera plus en mesure de vous régler les loyers. Elle peut également pallier d’éventuels dommages ou frais de contentieux.  Cette garantie peut être souscrite auprès d’une banque ou d’une compagnie d’assurance. Pour être éligible le locataire doit percevoir des revenus nets lui permettant de couvrir a minima trois fois le montant du loyer et être engagé en CDI.