LMP vs LMNP quels sont les changements significatifs ?
LMPartenaire, le partenaire de plus de 11.000 investisseurs en immobilier. Ce mois-ci, nous allons aborder les changements significatifs entre le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) vs le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
La loi de finances 2020
La loi de finances de 2020 a supprimé l’obligation d’inscription au RCS (registre du commerce et des sociétés).
Ce changement s’est appliqué aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2020.
Comme vous le savez, le statut fiscal de loueur en meublé professionnel sera désormais soumis à deux conditions cumulatives à savoir :
✓ Percevoir plus de 23 000 € de recettes annuelles brutes TTC
✓ Ces recettes doivent représenter plus de 50% des revenus professionnels nets
Notre équipe d’experts pluridisciplinaires a relevé pour vous les changements que cela entraîne et l’effet « yo-yo » sur la gestion de votre patrimoine immobilier, et l’impact sur votre fiscalité.
Passage du statut LMP au statut LMNP, et inversement
Tout d’abord il est utile de noter que le passage du statut LMNP au LMP, et inversement, ne déclenche aucune imposition et ne nécessite aucune formalité particulière.
Si l’année de votre déclaration vous avez le statut LMP, les déficits provenant d’une activité de professionnelle sont imputables sur les autres revenus du foyer fiscal pendant 6 ans. C’est plutôt une très bonne nouvelle, car cela vous permettra l’année d’une acquisition de générer un fort déficit qui viendra diminuer vos revenus imposables (traitements et salaires). Vous aurez alors une restitution d’un trop versé de l’administration fiscale lors de la mise à jour de votre taux de prélèvement à la source, en août / septembre de chaque année.
À l’inverse, si l’année de votre déclaration vous avez le statut LMNP, rien ne change, les éventuels déficits générés restent imputables uniquement sur les revenus LMNP pendant 10 ans.
En revanche, en cas de cession d’un bien (vente d’un bien ou reprise dans le patrimoine privé), le régime applicable aux loueurs en meublé professionnels est celui des plus-values professionnelles. Ce régime diffère grandement de celui applicable aux non-professionnels puisque le montant des amortissements précédemment déduits viendra augmenter le montant de la plus-value imposable.
Il existe néanmoins des régimes d’exonération réservés aux LMP qui permettent de réduire le coût fiscal de la vente ou de la reprise. LMPartenaire se tient à votre disposition pour étudier votre situation si vous souhaitez vendre ou récupérer votre bien meublé.
L’IFI et le statut LMP
A présent, concernant l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière, il faut retenir que les loueurs en meublé remplissant les conditions pour être professionnels à l’impôt sur le revenu ne sont pas automatiquement exonérés d’IFI.
La condition d’inscription au RCS n’était déjà plus une condition pour bénéficier de l’exonération des biens professionnels ; sa suppression n’a pas de conséquence sur l’IFI.
En pratique, seules les personnes retraitées ou sans activité professionnelle pourraient prétendre à l’exonération d’IFI.
Le projet de loi de financement de la sécurité sociale
Enfin, le projet de loi de financement de la sécurité sociale de 2021 a prévu de normaliser la situation au regard des cotisations sociales pour les loueurs en meublés.
A compter de 2021, les loueurs en meublé professionnel (recettes supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal) et les loueurs faisant de la location saisonnière même si non professionnels, qui ont des recettes supérieures à 23 000 € sont assujettis aux cotisations sociales.
Les cotisations sociales ont pour assiette de calcul le bénéfice net de l’exercice. En cas de déficit ou de résultat faiblement bénéficiaire, des cotisations minimums sont dues et représentent environ 1.200 euros par an. Les cotisations minimales sont revalorisées chaque année ou presque, c’est donc une dépense supplémentaire et progressive dans le temps. Celles-ci devront être comptabilisées en charge dans l’activité de location de meublées.
Le côté positif de cela est que lorsque les affiliés s’acquittent des cotisations sociales calculées sur un résultat bénéficiaire net compris entre 1.600 euros et 6.150 euros, cela leur permettra de valider de 1 à 4 trimestres de retraite par année civile.
Vous souhaitez en savoir plus par rapport à votre situation personnelle / professionnelle, nos experts sont à votre écoute et vous conseillent dans toutes les étapes de votre investissement.
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