Location meublée les deux régimes qui cohabitent
LMPartenaire accompagne depuis de nombreuses années plus de 10.000 investisseurs en immobilier. Notre équipe vous informe et vous conseille. Ce mois-ci nous aborderons un sujet de fiscalité : location meublée les deux régimes qui cohabitent.
Location meublée, les deux régimes disponibles
Dans cet article nous vous présenterons la différence entre le régime Micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et le régime BIC réel simplifié en LMNP (Loueur meublé non professionnel).
Le premier point important, la location meublée dispose d’une fiscalité plus intéressante que la location vide.
Le deuxième point, cette fiscalité vous demande de choisir entre deux régimes. Le Micro BIC appelé également le régime forfaitaire, qui comme son nom l’indique applique un abattement au forfait, et le régime réel.
Qu’est-ce que le régime forfaitaire ou Micro BIC ?
Par exemple, si un investisseur gagne 10.000 euros de loyers par an, il bénéficie d’un abattement de 50%. C’est-à-dire que dans le calcul de son impôt, l’État va enlever 5.000 euros et les 5.000 euros restants vont être imposés.
Pour connaître le taux d’imposition, il faut comprendre que ces 5.000 euros vont être requalifiés en salaires. Ils vont donc être ajoutés aux revenus imposables de l’investisseur qui paiera de l’impôt sur la TMI (tranche marginale d’imposition), c’est-à-dire la tranche dans laquelle il se situe par rapport à l’ensemble de ses traitements et salaires.
En conclusion, ce régime n’est en général pas le plus intéressant, car l’investisseur paie de l’impôt supplémentaire.
C’est pourquoi nous recommandons de déclarer votre location meublée au LMNP réel.
Qu’est-ce que le régime réel ?
Comme son nom l’indique, ce régime implique de déclarer au réel le montant des recettes, mais également le montant réel des dépenses.
Tout l’intérêt de ce régime est de créer de la charge intelligente, car l’ensemble des dépenses liées à cet investissement vont être comptabilisées.
Les charges déductibles possibles :
- les plus conséquentes :
- les frais d’acquisition si l’achat est fait dans l’année fiscale à déclarer (honoraires de conseils, frais de notaire notamment) ;
- les intérêts de l’emprunt ;
- les frais de dossier et de constitution des garanties ;
- les frais d’assurances sur l’emprunt ;
- les charges de copropriété ;
- les factures d’entretien et réparations ;
- les différents taxes et impôts (taxe foncière, taxe de séjour, Contribution foncière des entreprises)
- Les moins connues:
- l’assurance propriétaire non occupant ;
- les honoraires d’agence et du comptable si vous sollicitez un tiers pour la gestion de votre bien ;
- les abonnements et consommations divers (par exemple facture téléphonique, abonnement internet) en cas de location saisonnière notamment.
- Il est également possible de comptabiliser l’amortissement de du bien avec ou sans travaux et le mobilier, c’est ici que réside tout le bienfait de ce régime.
En effet, le bien et les meubles ont une valeur et il est possible d’effectuer un amortissement sur leur montant. L’ordre d’idée est d’environ 4% du prix du bien (hors terrain 15% de la valeur) et 10% pour le mobilier.
Le calcul obtenu va constituer une charge supplémentaire annuelle à ajouter aux autres charges.
L’investisseur est donc déficitaire en cas d’acquisition dans l’année ou à zéro s’il détient le bien depuis quelques années déjà.
Par conséquent, il ne paiera pas d’impôts pendant environ 10 ans sur son bien meublé. C’est pourquoi nous conseillons ce régime.
Vous souhaitez en savoir plus et connaître le régime qui vous correspond le mieux, nous vous invitons à réaliser en quelques clics, une simulation gratuite et sans engagement sur notre site directement, onglet « Conseils Pratiques ».
Si vous souhaitez modifier votre régime, notre cabinet vous accompagnera et accomplira pour vous tout ce travail d’option au régime du réel, la comptabilisation de toutes les recettes et dépenses et réalisera votre bilan annuel (liasse 2031 et les annexes).
Vous pourrez ainsi économiser sur votre imposition.
Nos experts sont à votre écoute et vous conseillent dans toutes les étapes de votre investissement :
