Cotisations sociales : assujettissement de certains loueurs en meublé

La dernière loi de financement de la sécurité sociale a assujetti certains loueurs en meublé aux cotisations sociales, en lieu et place des habituels prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

 1.Qui sont les loueurs en meublé concernés par les cotisations sociales ?

A. Activité exercée en entreprise individuelle

Depuis le 1er janvier 2021, sont soumis aux cotisations sociales :

1. Les loueurs en meublé professionnels (LMP) au sens fiscal, c’est-à-dire remplissant les deux conditions suivantes :

• Recettes annuelles de location meublée supérieures à 23 000 € TTC ;
• Ces recettes sont supérieures aux autres revenus d’activité.

1. Les loueurs saisonniers réalisant plus de 23 000 € TTC de recettes.

Ces conditions sont appréciées au niveau du foyer fiscal. 

Qu’en est-il lorsqu’un loueur fait à la fois de la location meublée « à l’année » et de la location saisonnière ?

Dans ce cas de figure non prévu par les textes, il est probable que le loueur en meublé soit assujetti aux cotisations sociales : 1) si les recettes cumulées sont supérieures à 23 000 € et aux autres revenus d’activité, ou 2) si les seules recettes de location saisonnière sont supérieures à 23 000 €.

B. Activité exercée en SARL de famille

Dans une SARL de famille, les critères d’assujettissement aux cotisations sociales sont différents : c’est le gérant majoritaire ou appartenant à un collège de gérance majoritaire[1] qui est assujetti aux cotisations sociales.

Le gérant est qualifié de « majoritaire » dès lors qu’il détient plus de 50% du capital de la société. Étant précisé qu’il est tenu compte des parts détenues par le conjoint, partenaire de Pacs et les enfants mineurs. Le fait qu’il soit rémunéré ou non est sans incidence sur le statut social.

Les cotisations sont calculées sur la quote-part du gérant dans le résultat de la SARL et, le cas échéant, sur la rémunération qu’il perçoit.

Dans les autres cas de gérance (minoritaire, égalitaire, non associé), les cotisations sociales sont dues seulement si le gérant est rémunéré. Le gérant est alors soumis au régime général de la sécurité sociale, et non à celui des indépendants comme le gérant majoritaire.

2. Les différents régimes de sécurité sociale applicables.

A. Le régime des indépendants (SSI)

Les loueurs en meublé relèvent par principe du régime de sécurité sociale des indépendants (SSI).

L’assiette et les taux de cotisations varient en fonction du montant des revenus.

Liste des cotisations applicables :

• Maladie-maternité ;
• Allocations familiales ;
• CSG/CRDS ;
• Indemnités journalières*;
• Invalidité-décès*;
• Retraite de base*;
• Retraite complémentaire ;
• Formation professionnelle*.

* Pour ces cotisations, il existe un montant minimum à payer lorsque le résultat de l’activité est déficitaire ou nul. Le montant s’élève à 1 145 € en 2021 et permet de valider 3 trimestres de retraite.

B. Le régime général des salariés

Certains loueurs en meublé ont le droit d’opter pour le régime général des salariés.

L’option est réservée aux loueurs en meublé faisant de la location saisonnière et ayant des recettes annuelles comprises entre 23 000 € et 85 800 €. Elle permet surtout aux assurés déjà rattachés au régime général des salariés de ne pas cotiser à plusieurs régimes de sécurité sociale.

Les cotisations dues au titre du régime général des salariés sont calculées sur une assiette égale à 13% des recettes pour la location de meublé de tourisme classé (abattement de 87%) ou 40% des recettes pour les autres locations (abattement de 60%). Un abattement supplémentaire de 23 000 € s’applique lors de la première déclaration.

Les loueurs en meublé qui choisissent le régime général paient généralement des cotisations supérieures au régime SSI, sans pour autant cotiser à l’assurance chômage.

C. Que faire lorsque le loueur en meublé cotise déjà au titre d’une activité salariée ou non-salariée ?

• En présence d’une activité professionnelle salariée :

Le loueur en meublé est affilié et cotise à deux régimes simultanément :

• Régime général pour l’activité professionnelle ;
• SSI pour l’activité de location meublée (sauf option pour le régime général)

NB : Cette double affiliation ne permet ni de cumuler les prestations, ni de valider plus de 4 trimestres de retraite par an.

• En présence d’une activité professionnelle non-salariée :

Les cotisations sociales sont calculées sur le résultat cumulé de l’activité professionnelle et de la location meublée.

Ainsi, le résultat déficitaire de l’activité de location meublée viendra s’imputer sur le résultat de l’activité professionnelle et réduira d’autant l’assiette des cotisations sociales.

De même, le loueur en meublé ne sera pas redevable de la cotisation minimum si la somme du résultat des deux activités est bénéficiaire.

En fonction de votre situation personnelle et professionnelle votre assujettissement aux cotisations sociales peuvent différer. Pour connaître les conditions applicables à votre activité, contactez nos équipes. 

[1] On parle de « collège » lorsque plusieurs gérants détiennent ensemble plus de la moitié du capital.